アパート経営は個人事業？それとも法人にする？

アパートやマンション経営をしていて、その仕事が軌道に乗ってくると、次は税金が気になってくるものです。そこで個人事業主として所得税を支払っていくか、それとも法人化して法人税を支払っていくか、実際にはどちらがお得を考えてみます。

まず比較すべきポイントとしては所得税の税率と法人税の税率でしょう。所得税は累進課税制度なので、収入が増えればそれだけ納める金額が増えていくのです。

所得金額が195万円～330万円では10％ですが695万円～900万円では23％、900万円～1800万円は33％です。

そして1800万円～4000万円は40％にもなります。

累進課税なので収入で随分と税額が違ってきますよね。

もちろん様々な控除が絡んでくるので、この税率の分がそのまま課税金額となるわけではありませんが、せっかく1800万円を稼いでも40％も税金として持っていかれるのはなかなか厳しいものがあります。またその他にも住民税が課税されるので、実質50％ほどの課税となるのです。特に900万円までの23％から900万円以上になると10％も所得税率が上がるので、900万円以内に収入を抑えるサラリーマンもいるほどです。それだけ税金は実質手取りに大きな影響を与えてしまいます。

法人税は普通法人は23.4％

所得が800万円以下の中小法人は15％になっています。

それに加えて法人事業税として最大で所得額800万円以上の法人に6.7％課税されます。

仮に1000万円の場合は個人事業主では税率33％、法人は23.4％＋6.7％で30.1％です。

これが1800万円超えになると個人事業主は40％課税されるので、法人の方がかなり有利です

一方800万円では個人事業主は23％。法人は15％＋5.1％で20.1％です。法人はこれに法人住民税で7万円加算されるので、このラインだとケースバイケースと言えるでしょう。

つまり税率が大きく変わってくる900万円が一つのラインだと言えそうです。

さらに考えたいのが経費です。

個人事業主の場合は経費として認められるのは、交際費や物品費など一部に限られます。しかし法人化をすることで、まず自分に給料を与えて利益を無くすことができます。もちろん給料が多すぎるとその税率が上がり、個人事業主と同じようになってしまいましが、家族を従業員として雇い、2000万円を400万円×3人、800万円×1人などとすればかなり節税ができるでしょう。

さらに共催の加入や保険は経費にできますし、減価償却費も自由にコントロールできます。個人事業主では、減価償却費は自動的に毎年計上していって、利益を減らす役割を持ちますが、法人では利益が出た場合は減価償却を行う、利益がない時は減価償却しないといったことができ、実質利益を増やすことができるのです。

このように税金をある程度コントロールできるのが、法人化の最大のメリットです。鈴木雄一さんのように、大きな規模の投資になればさらに法人をするメリットが生まれてくるでしょう。