30代の普通のリーマンが始めた不動産投資

年収400万の普通の30代がどうやって不動産投資を始めたかを記したブログです

投資用物件を買ったら入っておきたい3つの保険

 

 

投資用のアパートなどの物件を購入したら、保険への加入も同時に検討することになるでしょう保険の種類にも色々なものがありますが、全部入ってしまうととんでもない出費になります。そこで代表的な、よく利用される保険を考えてみたいと思います。

 

住宅ローンとセットの火災保険

火災保険はアパートローンを契約したときには、同時に加入義務を設けている金融機関がほとんどなので、多くの人が加入することになるでしょう。火災だけではなく落雷、風害、水災などにも対応してくれます。マンションなど耐火構造の建物であれば、加入料も安くなるので安心できます。火災保険の目安としては、鈴木雄一さんの話によれば建設価格の8割でも最低で入っておけば大丈夫だろうということです。その他にも入居者の加入の火災保険もあるので、そこである程度補うこともできます。

 

もう一つは火災保険のオプションで入る地震保険です

地震保険は、単独で入ることは基本的に不可能なので、必然的に火災保険にオプションを付ける形で入ることになります。地震によっておきた火災は、地震保険でないと保険金はおりません。また地震だけではなく、噴火や津波などの被害の保険金を出してくれます。ただし被害の範囲が広いので、全額補填されるのは難しいです。地震はこれまでは九州では起きにくいと言われていましたが、実際に九州の熊本で発生をしてしまいました。日本どこでも自信がないというのはあてにならないといえます。本当に安心できるのは沖縄程度だろうと鈴木雄一さんのセミナーでもありましたので、アパートなどは地震保険に入っておいたほうが良いでしょう。

地震が起きてしまった場合は、東日本大震災レベルになると、国からの義援金などもありますが、最も厳しいのでは震度5や6など、一般的な大災害とは見られないレベルで、自分の建物が老朽化や耐震対策をしていなかったために、使い物にならなくなってしまうことです。

また地震の発生しやすさはある程度地層で見抜くことができるので、関東の地震が気になる人はそういった場所に物件を買っていくか、新しくて耐震性の優れたマンションのワンルーム投資をしていく、といったほうが良いでしょう。

 

その他にもいろいろな投資に伴うリスクというものはありますが、代表的なこの2つに入っておけば、災害の99%はカバーできるはずです。もちろん起こらないに越したことはないのですが、知識として知っておきましょう。

 

 

 

 

買い替えは売るのが先?買うのが先?

 

 

不動産投資のみならず、不動産売買をするときには、自宅を何らかの都合で、売りに出す。もしくは新しい家を買うために売らなければいけないということもあるでしょう。

その時にまず売るほうが先か、それとも買うほうが先であるのかは、非常に頭を悩ますところです。それぞれにメリットが有り、またデメリットも有るものです。

例えば先に売ってから買うのならば、二重ローンになるのを避けられる、じっくり吟味して売ることができるので、安く買い叩かれることがない、などのメリットがあります。しかし住みたくなる家が見つかるまで仮住まいが必要で、余計に費用がかかる、は約買わなければいけないと物件選びに失敗もありえる、というデメリットも大きなものです。

 

対象的に先に買う物件を見つけてから、売りに出すとなると、購入物件をじっくりと吟味してから家を買うので、家選びの失敗が少ないというメリットがあります。しかし売りがうまく決まってくれないと二重ローンになったり、つなぎ融資を利用しなければいけないこともあります。つなぎ融資は金利も高い上に審査もややこしく、これを利用するしかない状況とは言え、なかなか利用したくないローン内容になっています。鈴木雄一さんもつなぎ融資の利用は推奨していません。高い金利を借りることがリスクになり、自分の信用を残ってしまうものだと、後々大変になっていくこともあるのです。

 

結局はケースバイケースになるわけですが、まずは購入資金の捻出のために売りが先行するケースが多いでしょう。それほどお金に余裕がない人にとってはやはり返済計画、購入計画のために手持ちの資金が安心感を与えて、正しく冷静に計画を建てられるようになります。

 

ちなみにスムーズに買い替えを行うコツとしては、売却と購入を同じ不動産屋に依頼すれば手間がかからないようになっています。ただしなかなか信頼できるような不動産屋を見つけるのは難しいもの。投資の観点で考えるのであれば、新しい家を買う時に、賃貸併用住宅にしていけば、非常に金利の安い住宅ローンを使いながら賃料収入が得られる建物を購入できるので、そのメリットは絶大ともいえます。

鈴木雄一さんのセミナーでは、積極的には不動産投資を考えていない、という人でも賃貸併用住宅にすれば不動産収入を得られてローン返済の糧にしていけると言った、誰でにも役に立つノウハウを聞くこともできます。

 

人気がある駅と人気がない駅を見抜いて投資をしていこう

マンション投資をする場合に、立地面で最も重視をするべき点といえば駅ではないでしょうか。ワンルームマンションに済むような人は、殆どが一人暮らしの学生がもしくはサラリーマンになります。

今は大学も都心回帰の傾向が進んでおり、例えば今まで日野市にキャンパスを構えていた実践女子大学は、渋谷に新たにキャンパスを解説し、この少子化の時代ながらも志願者を増やすことに成功をしています。

こういった都心回帰の傾向は避けようがない流れであり、いろいろな会社も地方に支社を置いてコストを掛けるよりもITの発達に伴って東京のみにおフォスを構えて事業所の運営にかかるコスをと削減しようとしています。

そんな流れですから人気のある液と人の気のない液に分かれるのは、どうしても自然な流れになっているといえるでしょう。鈴木雄一さんもその重要性を非常に強く感じ取っておりセミナーでもこれから選ぶべき駅を見抜くコツなどを強く訴えていました。

武蔵小杉を例に挙げるまでもなく、今では人気の駅を選んでいけばマンション価格が上がっていくので売却益を自然に稼げるようになっています。

マンション販売情報などを冢宰している不動産大手情報サイト、リクルートのSUUMOでも同じようなことを行っており、最近人気が上がって地下にも影響している場所として、さいたま新都心駅を挙げています。

さいたま新都心駅は開発が進んでいる途中であり、スタジアム関係の施設以外にも買い物の便がどんどん良くなって、マンションや戸建ても多く作られています。その気になれば大宮へも歩いていける立地なので、新幹線が利用でき、出張や旅行など多様な意味での交通の便の良さに優れているといえるでしょう。さらに重要なのはオフィスです。新都心を目指しているだけ会って企業の誘致に埼玉県も力を入れており、いろいろな企業がさいたま新都心駅にオフィスを構えるようになってきています。

もちろん東京への通勤面を見ても埼京線だけではなく湘南新宿ラインも利用できるので関東を北に南に横断することもできます。大学は間近にメジャーなものはないですが、それでも東京に通いやすいので、大学生が住むにも適した立地と言えるでしょう。一方で渋谷などは今は利用客が減少し、やや人気が低下してきてます。こういった鉄道の乗り入れ情報はこまめにチェックをしておくほうがよいでしょうね。鈴木雄一さんのセミナーでも知ることができます。

投資を始める時、頭金はどれくらい用意をしていたほうが良い?



 

ワンルームマンション投資を始める上で、投資先を決める以上に初心者が気になるのが、物件購入のための資金をどのように用意をした方がいいかということでしょう。

もちろん全額自己資金で変えることが最も良いのは言うまでもありません。融資のために苦労をすることもなく、毎月の金利の返済をしなくてもいいので、利回り自体も大きく良化します。ただし20代でそれほどの資産を持っている人は、相続で大金が入ったということでもない限りはまず無いでしょう。

 

そこで自己資金の割合として最低でも用意したいのは2割と考えられます。まず自己資金でその程度も用意できない人に、金融機関が無条件で大金を貸してくれる可能性は限りなく低いといえるでしょう。よほどの大企業に努めているか、公務員をしている人ならば多少は確率は上がるかもしれませんが、中小企業の場合はかなり難しくなります。それよりも会社に入ってからのボーナスをきちんと貯金しておき、数百万円を自己資金として捻出できれば、融資が下りる可能性がぐっと高くなります。

もし仮に自己資金が手数料などの初期費用のみ、物件台がほぼ融資金額に頼ると過程をしてみましょう。800万円を年利%で借りても、初年度は24万円もの金額が金利として無駄に出ていくことになります。800万円の物件といえな、おそらく良くても家賃は6万円ほどになるので、年間の収入は72万円にしかなりません。その3分の1が金利で出てしまうということは、利回りに対して尋常ではないほどの影響を及ぼす数字だとも言えるのです。

もちろん金利が低ければそれよりも支払う金額が少なくなりますし、鈴木雄一さんのように経験が豊富であればどんどん融資を受けてレバレッジを掛けながら、大きな利益を生み出すことだって不可能ではありません。

しかし我々は鈴木雄一さんのような不動産投資のプロを名乗るにはまだ早い人間です。まずは一つ一つの物件を手堅く確実に運営していきその中で経験を積んで、投資していいものとしてはいけないものを見抜いていかないと、いずれは破産の道を辿ってしまうかもしれません。

もし800万円の物件を金利3%で借りて、自己資金が400万円あれば金利の支払い分は初年度でも12万円ですし、少額ならば借入金の元金が減っていくのも大変早いです。

ワンルームマンション投資とはいえども、自己資金は多めに投入していきましょう。

資産価値の落ちないマンションを外観で見極めるコツとは

鈴木雄一さんのすすめる不動産投資では、主にワンルームマンションを投資の対象にしています。しかしどんなワンルームマンションでも不動産投資に向いているわけではありません。鈴木雄一さんの話を聞くとさすがプロの視点で見た目がよく資産価値の落ちないマンションを見抜いていると驚きました。そこで自分なりに考えてみた、外観でわかる資産価値の落ちないマンションのコツをここでお伝えします。

 

まず意外とみなさんが気づかないのが、マンションの湿気への強さです。湿気に弱いマンションは水分をコンクリートの中に吸収してしまい、亀裂が入ったり、耐震性が弱くなってしまうことが多いのです。特に昔はやったコンクリート打ちっぱなしのマンションは最悪と言っても良いでしょう。クールな雰囲気があるマンションとして、デザイナーズマンションに使われたりもしましたが、コンクリートを守る外壁がないので、中で水分が侵入、膨張して亀裂の発生源となってしまいます。

そこで気を配りたいのがタイル張りがされているかという点です。タイル張りもデザインに気を使って行われることが多いのですが、実はタイルは大変防水性が高いので、表面で建物内部への水分の侵入を防いでくれます。タイル張りのマンションを買えば、資産価値も落ちにくく快適に過ごせて居住者にも人気が高くなることでしょう。

 

もう一つ気を配ってみておきたいのが、マンションの駐輪場です。駐輪場のスペースを飼う補できずに、屋上に確保しているようなマンションは問題外で住みにくいです。、また駐輪場はそのマンションの住人の質を如実に反映するポイントになっています。バイクが多い、駐輪場がろくに整備されて印は異様なマンションは住人の治安が悪く、手入れも行き届いていないので、徐々に住む人が少なくなってしまうのです。特に入口付近に自転車が溜まっていて、内部に入るのに苦労するようなマンションは問題外でしょう。ワンルームマンションの場合は車を持つ人は少なく自転車やバイクが個人の交通手段となります。これらの置き場所に気を配っているマンションは、入居者も集めやすく資産価値もそうかんたんには落ちないことでしょう。

 

資産価値が落ちるようなマンションは、金融機関からの融資もどんどん降りづらくなります。自分が買ったときはともかくとして、新価値が落ちやすく融資が受けられないということは売却時に苦労するということになります。外観のチェックで見極めを行いましょう。

 

アパート経営は個人事業?それとも法人にする?

 

 

 

アパートやマンション経営をしていて、その仕事が軌道に乗ってくると、次は税金が気になってくるものです。そこで個人事業主として所得税を支払っていくか、それとも法人化して法人税を支払っていくか、実際にはどちらがお得を考えてみます。

 

 

まず比較すべきポイントとしては所得税の税率と法人税の税率でしょう。所得税累進課税制度なので、収入が増えればそれだけ納める金額が増えていくのです。

所得金額が195万円~330万円では10%ですが695万円~900万円では23%、900万円~1800万円は33%ですさらに

1800万円~4000万円は40%にもなります。

累進課税なので収入で随分と税額が違ってきますよね。

もちろん様々な控除が絡んでくるので、この税率の分がそのまま課税金額となるわけではありませんが、せっかく1800万円を稼いでも40%も税金として持っていかれるのはなかなか厳しいものがあります。またその他にも住民税が課税されるので、実質50%ほどの課税となるのです。特に900万円までの23%から900万円以上になると10%も所得税率が上がるので、900万円以内に収入を抑えるサラリーマンもいるほどです。それだけ税金は実質手取りに大きな影響を与えてしまいます。

 

法人税は普通法人は23.4%

所得が800万円以下の中小法人は15%になっています。

それに加えて法人事業税として最大で所得額800万円以上の法人に6.7%課税されます。

仮に1000万円の場合は個人事業主では税率33%、法人は23.4%+6.7%で30.1%です。

これが1800万円超えになると個人事業主は40%課税されるので、法人の方がかなり有利です

一方800万円では個人事業主は23%。法人は15%+5.1%で20.1%です。法人はこれに法人住民税で7万円加算されるので、このラインだとケースバイケースと言えるでしょう。

つまり税率が大きく変わってくる900万円が一つのラインだと言えそうです。

 

 

さらに考えたいのが経費です。

個人事業主の場合は経費として認められるのは、交際費や物品費など一部に限られます。しかし法人化をすることで、まず自分に給料を与えて利益を無くすことができます。もちろん給料が多すぎるとその税率が上がり、個人事業主と同じようになってしまいましが、家族を従業員として雇い、2000万円を400万円×3人、800万円×1人などとすればかなり節税ができるでしょう。

さらに共催の加入や保険は経費にできますし、減価償却費も自由にコントロールできます。個人事業主では、減価償却費は自動的に毎年計上していって、利益を減らす役割を持ちますが、法人では利益が出た場合は減価償却を行う、利益がない時は減価償却しないといったことができ、実質利益を増やすことができるのです。

このように税金をある程度コントロールできるのが、法人化の最大のメリットです。鈴木雄一さんのように、大きな規模の投資になればさらに法人をするメリットが生まれてくるでしょう。

 

今注目すべきエリアはどこなのか



 

不動産投資を行う時に、どこに投資をするのかという立地の選定はほぼその物件の成否を決める、といっても過言ではありません。少なくとも需要のある駅で物件を購入すれば「誰も住んでくれない」という事態はまず起こりえません。家賃設定などで利回りが思ったように行かないことはあるかもしれませんが、そういった自体が起こったときも良い立地の物件ならば手放すことも容易いです。

そんな状況は望めるのは東京23区、山手線や地下鉄の駅付近、また埼玉、神奈川、千葉の東京寄り、大阪や名古屋、福岡の一部だけだろうと思う方もいるでしょう。それはたしかに間違いではありませんし、地方の過疎化の進行で地方で賃貸物件を運営することが困難になっているのも避けようがない事実です。

しかし鈴木雄一さんのように、賃貸物件経営で成功をしている人は、先を読んで投資をしています。人気の場所に投資をすれば誰しも設けられるとわかっていたら、需要があるので不動産はどんどん値上がりをしていきます。キャピタルゲイン目当てならばそれでも良いのでしょうが、不動産の魅力はやはり毎月入ってくる家賃収入、インカムゲインでしょう。

そこで鈴木雄一さんのセミナーでもよく言われているのが、利益を出したいならば先を読んで立地を考えよう、需要のある絵エリア、需要が出てくる襟を見込んでいこうということです。最も立地面で良い影響をあたえるのは電車の路線の開通です。武蔵小杉を例に取るまでもなく、交通の便の良い場所は黙っていても人が集まってきます。これほど武蔵小杉に需要があると、21世紀になった時点で見抜いていた人はそう多くはないのではないでしょうか。しかしそこを読んでの不動産投資です。幸いにして、鉄道の路線というのは1年屋2年でかんたんに開通するものではありません、5年ほど前から計画が施行され、行政にも通知されます。こういった鉄道会社の取り組みや行政の発表をこまめにチェックして情報をつかむことはかんたんです。鈴木雄一さんもおしゃっていますが、情報の有無が不動産投資の成否を大きく左右するということです。

その意味では京王線橋本駅などが今注目に値するでしょう。リニアモーターカー新幹線の駅の建設が予定されており、品川との直通路線が開通予定ですし、名古屋へもあっという間に出ることができます。品川に通うサラリーマンがこの周辺に家を買って住むということも考えられます。この付近はマンション以外に戸建ても多いので、戸建て投資をしたい人は今から目をつけてみてはいかがでしょうか。